A fiscalização de obras faz parte da rotina de trabalho dos fiscais integrados do município, com vistorias planejadas e em atendimento a demandas da população. As ações incluem construções em andamento (novas ou modificações em edificações) e concluídas, autorizadas (licenciadas) e irregulares. Em 2012, foram realizadas 11.179 vistorias em obras regulares e irregulares em toda a cidade, geradas 3.479 notificações, 838 embargos e 793 multas. As multas relativas ao descumprimento das exigências legais variam de R$ 621,15 a R$ 9.938,40.

É importante ressaltar que a fiscalização por parte do município tem como norte a observância do cumprimento das normas previstas no Código de Edificações (Lei 9.725/2009 e Decreto 13.842/2010) e na Lei de Uso e Ocupação do Solo (Lei 7.166/96), ou seja, se a execução da obra está de acordo com o projeto aprovado pela Prefeitura e se a construção atende os parâmetros urbanísticos legais, a exemplo de volumetria (área de construção no terreno) e altimetria (altura da edificação), que variam de acordo com a região em que o empreendimento é erguido.

Não cabe ao município avaliar a qualidade construtiva da obra. Essa responsabilidade, conforme determinado na legislação, é do responsável técnico (RT) que planeja e executa a obra – “cabe ao responsável a responsabilidade técnica e civil pelo projeto por ele elaborado ou pela obra por ele executada” (artigo 5º da Lei 9725/09). Nos casos em que a fiscalização observa alguma situação de risco, o responsável pela obra é notificado a apresentar laudo técnico de estabilidade, elaborado por profissional habilitado (registro no CREA ou CAU), que aponta se há risco iminente e quais as providências precisam ser tomadas para eliminá-lo.

A fiscalização observa também se a obra possui alvará de construção; se os cuidados com a segurança estão sendo tomados, por exemplo, uso de bandejas e telas protetoras; se o empreendimento possui licenças específicas necessárias para a obra em questão, como de movimentação de terra; se a obra tem acompanhamento de responsável técnico; se a placa de identificação da obra está correta; entre outros itens.

Outra frente de trabalho é a notificação de proprietários de imóveis para providenciar obras por motivos de segurança, por exemplo, revestimento externo em situação precária e marquise que oferece risco. Em casos mais extremos, como fissuras, infiltração, entre outros fatores de comprometimento da estrutura, o fiscal integrado pode exigir o laudo técnico de estabilidade do imóvel. A Defesa Civil do Município também tem atuação nesse trabalho de vistorias, quando acionada.

 

Licenciamento de obras
Para toda obra nova, além de acréscimo ou decréscimo de área nas edificações concluídas ou em andamento, é necessário apresentação de projeto arquitetônico na Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana (Smaru) para obtenção do competente Alvará de Construção. Sem o alvará, nenhuma obra de edificação pode ser feita e o infrator está sujeito a notificação, multa e embargo de obra, até a regularização. A Prefeitura ainda exige um Responsável Técnico (RT) de execução de obra, devidamente habilitado e com registro no CREA ou CAU.

Fazem parte da documentação para aprovação de projeto de edificação, conforme previsto no artigo 31 do Decreto 13.842/2010: “declaração firmada por responsável técnico de que o terreno possui condições geológicas e geotécnicas de estabilidade e segurança, inclusive em relação aos terrenos vizinhos ou apresentação de Anotação de Responsabilidade Técnica - ART de projeto geotécnico, bem como das obras que se façam necessárias para a estabilização e segurança do terreno; e compromisso firmado pelo proprietário do imóvel e por responsável técnico de que a obra somente será iniciada após a realização das obras que visam a solucionar as condições de risco apontadas no projeto geotécnico”.

A edificação somente pode ser habitada, ocupada ou utilizada após a concessão da Baixa de Construção (antigo Habite-se) e emissão da respectiva Certidão de Baixa de Construção. O processo de Baixa de Construção tem início após o comunicado oficial do término da obra pelo respectivo responsável técnico (RT). Após o comunicado, a Prefeitura marca uma vistoria para verificar se obra foi executada conforme o projeto arquitetônico aprovado e em atendimento à legislação vigente. Caso haja alguma pendência ou desconformidade, o RT é notificado a saná-la, para depois receber a certidão.

A Certidão de Baixa de Construção é emitida pela Prefeitura e comprova que a edificação foi construída conforme projeto arquitetônico aprovado e a legislação vigente. Ela é necessária tanto para obras novas como para acréscimos e decréscimos. A Certidão de Baixa de Construção é um dos documentos exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis para averbação de uma edificação. É o documento necessário para a legalização oficial da edificação.

Estão dispensadas da aprovação de projeto e do licenciamento obras como construção de muros; modificações internas às unidades residenciais e não residenciais que não gerem alteração da área edificada, nos termos da Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo; instalação de grades de proteção; serviços de manutenção e construção de passeios, nos termos do Código de Posturas do Município; construção de abrigos para animais domésticos e cobertas em unidades residenciais, com altura máxima de 1,80 metro; e impermeabilização de laje.

Conforme previsto no Código de Edificações, “a dispensa da aprovação do projeto não desobriga o interessado do cumprimento das normas pertinentes nem da responsabilidade penal e civil perante terceiros”. Mesmo para as obras que são dispensadas da aprovação de projeto e do licenciamento, é recomendável o acompanhamento de um responsável técnico.


Deveres do responsável técnico


De acordo com o Código de Edificações do Município (Lei 9.725/2009, artigo 6º), são deveres dos responsáveis técnicos, nos limites das respectivas competências:
I - prestar, de forma correta e inequívoca, informações ao Executivo e elaborar os projetos de acordo com a legislação vigente;
II - executar obra licenciada, de acordo com o projeto aprovado e com a legislação vigente;
III - cumprir as exigências técnicas e normativas impostas pelos órgãos competentes municipais, estaduais e federais, conforme o caso;
IV - assumir a responsabilidade por dano resultante de falha técnica na execução da obra, dentro do prazo legal de sua responsabilidade técnica;
V - promover a manutenção das condições de estabilidade, segurança e salubridade do imóvel, de modo a evitar danos a terceiros, bem como a edificações e propriedades vizinhas, passeios e logradouros públicos;
VI - dar o suporte necessário às vistorias e à fiscalização das obras.
Parágrafo único - O profissional responsável pela direção técnica das obras deve zelar por sua correta execução e pelo adequado emprego de materiais, conforme projeto aprovado no Executivo e em observância às normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.

Deveres do proprietário do imóvel

Os deveres do proprietário do imóvel estão previstos no artigo 8º da Lei 9.725/2009:
I - responder pelas informações prestadas ao Executivo;
II - providenciar para que os projetos e as obras no imóvel de sua propriedade estejam devidamente licenciados e sejam executados por responsável técnico;
III - promover e zelar pelas condições de estabilidade, segurança e salubridade do imóvel;
IV - dar o suporte necessário às vistorias e fiscalizações das obras, permitindo-lhes o livre acesso ao canteiro de obras e apresentando a documentação técnica sempre que solicitado;
V - apresentar, quando solicitado, laudo técnico referente às condições de risco e estabilidade do imóvel;
VI - manter o imóvel e seus fechamentos em bom estado de conservação.

Denúncia de irregularidades
O cidadão pode solicitar uma vistoria em obra ou denunciar irregularidades pelo telefone 156, no BH Resolve (avenida Santos Dumont, 363) ou via SAC WEB disponível no Portal de Informações e Serviços.